史迪奇的百寶箱

總統大選後，全台都會區房市交易火熱。北區房屋不動產理財研究室在選後十天，展開北台灣房市調查，調查結果發現「選後買盤自住占 83%，投資僅占 17%。」北區房屋首席總經理彭培業表示，房價從 2003年上漲四、五年後，原本觀望、等待房價下跌的買盤，看到兩岸即將三通、直航，將刺激台灣經濟大幅成長，終於忍不住只好咬牙追價。
北區房屋北台灣房市調查，針對有買屋需求的客戶進行調查，有效樣本 1105份。調查結果顯示，自住客占 83%、投資客占 17%；有趣的是自住客身分調查發現，本地客占七成 (75%)、外來客 (大陸台商 18%、海外華僑 7%)占三成 (25%)，顯示鮭魚返鄉置產比例甚高，深入調查發現， 7%的海外華僑中，有二成左右過去曾將台灣房子賣掉，移民海外。
北區房屋不動產研究室分析， 2005~2007年之間幾次房價上漲波段，投資客比例都超過三成以上，不過這次投資客數目銳減，甚至有不少投資客「週年慶 (賣一年以上的物件 )」的房子，在這波總統選後十天內，陸續解套出清。仲介還戲稱這波行情為「投資客解套行情」。
彭培業表示，台幣大幅升值，熱錢湧進台灣，加上高油價環境，房地產成了最佳的抗通膨理財工具；另外，投資客銳減代表這波是「實質需求」的買盤，而且有一部份是恐慌後市看漲的買盤，這些實質需求買盤，將房價的基礎打得更扎實，預料下半年、明年房價還有高點可期。
另外一項買房進場時間調查，數據顯示，有高達八成 (82%)以上民眾認為 3/22到 5/20是最佳購屋時機，有 16%民眾認為 5/20到兩岸直航發布之間下手是最佳購屋時機，僅有 2%民眾認為，兩岸宣佈直航後才是最佳買點。

總統大選後，全台都會區房市交易火熱。北區房屋不動產理財研究室在選後十天，展開北台灣房市調查，調查結果發現「選後買盤自住占 83%，投資僅占 17%。」北區房屋首席總經理彭培業表示，房價從 2003年上漲四、五年後，原本觀望、等待房價下跌的買盤，看到兩岸即將三通、直航，將刺激台灣經濟大幅成長，終於忍不住只好咬牙追價。
北區房屋北台灣房市調查，針對有買屋需求的客戶進行調查，有效樣本 1105份。調查結果顯示，自住客占 83%、投資客占 17%；有趣的是自住客身分調查發現，本地客占七成 (75%)、外來客 (大陸台商 18%、海外華僑 7%)占三成 (25%)，顯示鮭魚返鄉置產比例甚高，深入調查發現， 7%的海外華僑中，有二成左右過去曾將台灣房子賣掉，移民海外。
北區房屋不動產研究室分析， 2005~2007年之間幾次房價上漲波段，投資客比例都超過三成以上，不過這次投資客數目銳減，甚至有不少投資客「週年慶 (賣一年以上的物件 )」的房子，在這波總統選後十天內，陸續解套出清。仲介還戲稱這波行情為「投資客解套行情」。
彭培業表示，台幣大幅升值，熱錢湧進台灣，加上高油價環境，房地產成了最佳的抗通膨理財工具；另外，投資客銳減代表這波是「實質需求」的買盤，而且有一部份是恐慌後市看漲的買盤，這些實質需求買盤，將房價的基礎打得更扎實，預料下半年、明年房價還有高點可期。
另外一項買房進場時間調查，數據顯示，有高達八成 (82%)以上民眾認為 3/22到 5/20是最佳購屋時機，有 16%民眾認為 5/20到兩岸直航發布之間下手是最佳購屋時機，僅有 2%民眾認為，兩岸宣佈直航後才是最佳買點。

—般市場談論價格過高，常以泡沫化稱之，但也由於泡沫化於現今台灣房地產業之現況不甚相符，致各界爭論點始終圍繞在有沒有泡沫化，致市場現況到底如何已經失焦。所謂泡沫化，以例子來解釋，有如倒啤酒的狀況，每當啤酒剛倒入杯子時，泡沫開始產生，在泡沫滿出杯子時，雖然從外表看有一整杯的啤酒，但整個杯子只有一半的啤酒，隨著泡沫逐漸消散，杯子裡有多少酒才能真正的顯現出來。對照房市的情形，如果房價因為投機炒作而推高到民眾無法負擔的時刻，那超高的價格就有如啤酒杯裡的泡沫一般，市場自然會因為供需的不平衡而下修，緩步下修供需雙方還有喘息的機會，如果價格高到修正過程又快又急，那就是泡沫化，也就是房市崩盤。

目前房價偏高是事實，但是否會形成所謂泡沬化，筆者認為要看房地產的活力夠不夠強，以及需求強度是否足夠維持價格。不論何種產業或產品，一定受到經濟學最基本的供需原理所涵蓋不可能例外。自92年SARS之後，房價持續上揚，上揚的原因即在於需求強勁，市場逐步進行調整，市場推案量日增，到了今年初，市場氛圍已經改變，消費者己經無力負擔而消聲匿跡，但是推案計劃已經就緒不得不發，所以928檔期案量超過千億。試想市場上消費者已經減少，而供給量卻大噴發，必定會有區域房價鬆動，終致全面性的下跌。如果市場需求慢慢減少，房價緩步下跌，市場還會慢慢修正。但如果修正的步調太快，令人措手不及，那就真的是泡沬化。以目前房市價格來看，雖然價格已相對高，但是也還沒有高到像當年日本民眾根本無力負擔的情形，所以台灣還沒有高到形成泡沬的程度，但以目前的房價高點，說台灣房市高風險化，或許較貼切。

以區位來看，「市中心區抗跌，外圍波動大」是所有人的共識，原因就是市中心區的生活機能佳、交通建設方便、公共設施齊全等等因素，吸引較多的人願意居住在這些區域，因而需求強勁，房價高，同時也因為需求高使價格居高不下，例如台北市大安區、信義區等區域；外圍地區則是購買力較低的民眾，因為無力購屋，退而求其次「用時間換取空間」，而這些外圍區域也由於供給較多，當房市景氣變動時首當其衝，價格上下震盪情形相對更明顯，像台北市外圍的淡水、林口、三峽及基隆、桃園等地，市場買氣很容易因為政策上或經濟上的些微風吹草動，就有如驚弓之鳥般快速變動，像最近銀行緊縮對小套房的貸款，淡水地區的套房產品馬上滯銷，又如桃園在這一波景氣趨緩之下，也已經有建商傳出財務有問題的傳言。

—般市場談論價格過高，常以泡沫化稱之，但也由於泡沫化於現今台灣房地產業之現況不甚相符，致各界爭論點始終圍繞在有沒有泡沫化，致市場現況到底如何已經失焦。所謂泡沫化，以例子來解釋，有如倒啤酒的狀況，每當啤酒剛倒入杯子時，泡沫開始產生，在泡沫滿出杯子時，雖然從外表看有一整杯的啤酒，但整個杯子只有一半的啤酒，隨著泡沫逐漸消散，杯子裡有多少酒才能真正的顯現出來。對照房市的情形，如果房價因為投機炒作而推高到民眾無法負擔的時刻，那超高的價格就有如啤酒杯裡的泡沫一般，市場自然會因為供需的不平衡而下修，緩步下修供需雙方還有喘息的機會，如果價格高到修正過程又快又急，那就是泡沫化，也就是房市崩盤。

目前房價偏高是事實，但是否會形成所謂泡沬化，筆者認為要看房地產的活力夠不夠強，以及需求強度是否足夠維持價格。不論何種產業或產品，一定受到經濟學最基本的供需原理所涵蓋不可能例外。自92年SARS之後，房價持續上揚，上揚的原因即在於需求強勁，市場逐步進行調整，市場推案量日增，到了今年初，市場氛圍已經改變，消費者己經無力負擔而消聲匿跡，但是推案計劃已經就緒不得不發，所以928檔期案量超過千億。試想市場上消費者已經減少，而供給量卻大噴發，必定會有區域房價鬆動，終致全面性的下跌。如果市場需求慢慢減少，房價緩步下跌，市場還會慢慢修正。但如果修正的步調太快，令人措手不及，那就真的是泡沬化。以目前房市價格來看，雖然價格已相對高，但是也還沒有高到像當年日本民眾根本無力負擔的情形，所以台灣還沒有高到形成泡沬的程度，但以目前的房價高點，說台灣房市高風險化，或許較貼切。

以區位來看，「市中心區抗跌，外圍波動大」是所有人的共識，原因就是市中心區的生活機能佳、交通建設方便、公共設施齊全等等因素，吸引較多的人願意居住在這些區域，因而需求強勁，房價高，同時也因為需求高使價格居高不下，例如台北市大安區、信義區等區域；外圍地區則是購買力較低的民眾，因為無力購屋，退而求其次「用時間換取空間」，而這些外圍區域也由於供給較多，當房市景氣變動時首當其衝，價格上下震盪情形相對更明顯，像台北市外圍的淡水、林口、三峽及基隆、桃園等地，市場買氣很容易因為政策上或經濟上的些微風吹草動，就有如驚弓之鳥般快速變動，像最近銀行緊縮對小套房的貸款，淡水地區的套房產品馬上滯銷，又如桃園在這一波景氣趨緩之下，也已經有建商傳出財務有問題的傳言。

首次購屋族在經驗不足的情況下，出手前需要做哪些功課？才能趨吉避凶，得到成功的經驗？以下就是一些基本的方向，或可參考。

不必當通勤族

一、                 

隨著立委選舉與總統大選的接連上陣，2008年的台灣政壇，將面臨朝、野政黨政權保衛戰的關鍵時刻；而行情已大好近4年，卻在07年下半年逐漸出現疲態的房地產市場，08年能否重新振作，尤成為市場矚目之焦點。

房市多空看法分歧

事實上最近市場有關08年房市走向，多、空觀點極為分歧。看多者普遍以選後兩岸三通，與開放大陸人士來台觀光與購置不動產為主要利多（可惜喊多者以建商為主，而建商的立場是「必然」偏多的）；看空者則認為房市已續漲4年、北市購屋所得比近10倍，房價有高處不勝寒之感（包括長期統計房市景氣的學者與部份投資客大戶、法拍老手，皆漸有此感）。問題是，相關多、空的揣測，常易因放話者本位主義有所影響，因此若由較客觀的經濟數據評估，應該較具參考性，其中關係「購買力」的2008年國內/全球經濟成長率，與「保值性」的油價/物價走勢，應列為掌握2008年台灣房市榮枯的重要觀察指標！

隨著立委選舉與總統大選的接連上陣，2008年的台灣政壇，將面臨朝、野政黨政權保衛戰的關鍵時刻；而行情已大好近4年，卻在07年下半年逐漸出現疲態的房地產市場，08年能否重新振作，尤成為市場矚目之焦點。

房市多空看法分歧

事實上最近市場有關08年房市走向，多、空觀點極為分歧。看多者普遍以選後兩岸三通，與開放大陸人士來台觀光與購置不動產為主要利多（可惜喊多者以建商為主，而建商的立場是「必然」偏多的）；看空者則認為房市已續漲4年、北市購屋所得比近10倍，房價有高處不勝寒之感（包括長期統計房市景氣的學者與部份投資客大戶、法拍老手，皆漸有此感）。問題是，相關多、空的揣測，常易因放話者本位主義有所影響，因此若由較客觀的經濟數據評估，應該較具參考性，其中關係「購買力」的2008年國內/全球經濟成長率，與「保值性」的油價/物價走勢，應列為掌握2008年台灣房市榮枯的重要觀察指標！

台灣房市上一次的谷底出現在2001年至2003年間，在幾乎沒有人事先預期下觸底反彈，有人稱之為U型谷底，是相對於股市的V型反轉來談的。也就是房地產的景氣階段型態，有較短期財貨的景氣階段為長的意思，主要表達房地產耐久財的特性。若依房地產七年景氣循環論的說法，則上升階段自’04~07’年的第二季為止，已經逾三年半的期間，因此’07年第二季便可能是房地產復甦以來的最高點。所以，按目前市場普遍感受到房市景氣有趨緩或衰退的情況來看，包括建研所、中央大學台灣經濟研究中心及經建會等，均曾陸續發佈研究報告顯示，房市已漸轉向空方市場，則房市景氣是否已經走到了盡頭，即將再次落入蕭條呢？

暫不論是否真有七年循環的景氣波動關係，由復甦至繁榮已超過三年半的期間，都會區的房價漲幅的確已經攀至近年來的新高，說明房市到了必需修正的時候。由於房地產價格易漲難跌，且受到區位房價差異的影響，從房價的漲跌來看景氣好壞的確有些困難，故本文即由供給量的角度來觀察目前景氣波段的內涵。

壹、三大機構連續示警，景氣下修階段確立

若房市果真落入了景氣循環的衰退期，則當內政部建築研究所於’07年九月底公布第二季房地產景氣動向燈號時，即已向社會大眾提出預警，景氣燈號已轉為代表「有衰退之虞」的黃藍燈，顯示房市景氣可能已至高點；十一月底另一項由中央大學台灣經濟發展研究中心公布的11月消費者信心指數（CCI）為63.34點，為’01年12月以來的最低水準，創21個月以來最大跌幅，CCI六大構成指標全數下跌，其中「未來半年購買耐久性財貨時機」，指數為110.00點，是’05年5月以來此指標最低水準；

緊接著由經建會委託的財團法人國土規劃及不動產資訊中心再公佈，’07年第三季台灣住宅需求動向報告又顯示，第三季整體房價信心綜合分數僅88分，是自2002年第二季以來最低，比SARS重創國內房地產市場當時還低，市場對房地產信心嚴重下滑。壞！壞！壞！研究機構連三壞示警，說明景氣向下修正的階段確立。