史迪奇的百寶箱

台灣房市上一次的谷底出現在2001年至2003年間，在幾乎沒有人事先預期下觸底反彈，有人稱之為U型谷底，是相對於股市的V型反轉來談的。也就是房地產的景氣階段型態，有較短期財貨的景氣階段為長的意思，主要表達房地產耐久財的特性。若依房地產七年景氣循環論的說法，則上升階段自’04~07’年的第二季為止，已經逾三年半的期間，因此’07年第二季便可能是房地產復甦以來的最高點。所以，按目前市場普遍感受到房市景氣有趨緩或衰退的情況來看，包括建研所、中央大學台灣經濟研究中心及經建會等，均曾陸續發佈研究報告顯示，房市已漸轉向空方市場，則房市景氣是否已經走到了盡頭，即將再次落入蕭條呢？

暫不論是否真有七年循環的景氣波動關係，由復甦至繁榮已超過三年半的期間，都會區的房價漲幅的確已經攀至近年來的新高，說明房市到了必需修正的時候。由於房地產價格易漲難跌，且受到區位房價差異的影響，從房價的漲跌來看景氣好壞的確有些困難，故本文即由供給量的角度來觀察目前景氣波段的內涵。

壹、三大機構連續示警，景氣下修階段確立

若房市果真落入了景氣循環的衰退期，則當內政部建築研究所於’07年九月底公布第二季房地產景氣動向燈號時，即已向社會大眾提出預警，景氣燈號已轉為代表「有衰退之虞」的黃藍燈，顯示房市景氣可能已至高點；十一月底另一項由中央大學台灣經濟發展研究中心公布的11月消費者信心指數（CCI）為63.34點，為’01年12月以來的最低水準，創21個月以來最大跌幅，CCI六大構成指標全數下跌，其中「未來半年購買耐久性財貨時機」，指數為110.00點，是’05年5月以來此指標最低水準；

緊接著由經建會委託的財團法人國土規劃及不動產資訊中心再公佈，’07年第三季台灣住宅需求動向報告又顯示，第三季整體房價信心綜合分數僅88分，是自2002年第二季以來最低，比SARS重創國內房地產市場當時還低，市場對房地產信心嚴重下滑。壞！壞！壞！研究機構連三壞示警，說明景氣向下修正的階段確立。

貳、供給最大量的期間早過，’07年Q3進入量縮整理波段

上圖為房市三大供給量(戶.棟數)指標的月別統計時間線圖，可以見到於95年10月以前，住宅的平均建造執照數量較96年1至10月為高，且最高點出現在95年7月的13,135戶(含之前U型谷底期間：88.01~94.12)，係最近8年來的最高數量，而96年的最高點出現在五月份，為12,184戶，並非如前一陣子媒體所報導的，在96年第四季時出現近年來的最大推案量。又，上圖顯示辦理保存登記棟數(含非住宅部分)與住宅使用執照戶數，則分別在95年9月及95年11月達到近年來的最高量(分別為18,392棟及14,833戶)，在時間上落後於建造執照二至四個月。

上圖所顯示的意義說明，台灣房市的供給最大量期間早於96年即已出現，亦即房市價量齊揚的高點早於95上半年表態，而進入96年之後即進入量縮整理階段。其中96年的住宅使用執照平均皆高於建造執照數量，似乎顯示市場也可能同時去化了許多在92年以前累積的餘屋。所以96年供給量的限縮，也可以說明房市衰退的原因似非市場超額供給所致。反而適度的量縮修正，有利於往後房市的正常發展，或許可以樂觀期待’08年房市可能蘊釀走堅的契機。

參、景氣燈號悲觀係因購買力不足，非超額供給量之罪

雖然連續三個機構在短期內均提出警訊，其所顯示的積極意義是資訊愈趨透明化下，對產業的市場前景預測也將趨於正確。按中央大學台灣經濟發展研究中心表示，從絕對水準來看，6項指標絕大多數小於100點，呈現悲觀；僅「未來半年購買耐久性財貨時機」大於100點，呈現樂觀。由於消費信心指數(CCI)係針對消費者所作的調查，因此對於台灣經濟發展中心最後的說明，或許仍可解讀為，「由於受到近來物價上漲的影響，導致其他短期財貨的需求減弱，使得消費信心不足，但是對於像房地產這種因為相對保值的耐久財來說，消費者仍具有相當信心」。所以，由於房地產具耐久保值的特性，基本上對國人購買房地產的信心並非不夠，而是其他原因的影響，所以對未來的房市，其實未必需要過於悲觀。

推測影響近來台灣房市景氣衰退的主因，應為一窩蜂推出豪宅所引致的房價虛胖，房價所得比倍數愈來愈高，消費者的收入買不起相對高漲的房價所致，顯示在M化社會中，民眾購買力弱化，加上社會上中小企業的投資能量不足，房市向下修正本是必然的結果。所以是有效需求不足的問題，並非市場超額供給過多的原因。當然解決需求不足的問題的方法，當然是房價的適度下修，使有意願購屋的人買得起房屋。

肆、通膨及所得成長停滯，資產累積仍需靠房地產

一般人很難理解，在高通膨或是停滯性通膨時代，保守的不作為投資觀念(如定存)，為何將導致資產「負利」損失？

當國民所得成長停滯，且通貨膨脹率大於定存利率時，消極的存款理財方式，將使財富相對縮水。亦即，不作任何理財投資者無法累積財富，辛苦工作的報酬卻是愈做損失愈大，這便是所謂相對變得更為窮困的「窮忙族」。所以，與其窮忙，錢愈賺愈少，不如選擇良好的投資標的，進行積極的投資，使資金運用效率提高，應是現階段投資人應學習的重要觀念。

至於選擇短期周轉性高的股票，還是長期保值的房地產，視不同投資者的態度而定。畢竟不論是股市或房市，凡屬投資必有風險，期貨、股市、基金、債券，均需相當的專業及風險概念；房地產投資的專業性雖高，但人潮即錢潮，在通貨膨脹的年代，房地產投資應如何選擇，其道理不難明白，至少選對房地產投資區域，可以擁有長期保值甚至增值的好處，這是流動性高的短期投資所不能比的。

伍、房市未至絕望，08’年Q1後景氣仍樂觀

07’年第四季房市買氣衰退及多重調查報告亦顯示衰退來看，房市景氣的走向不明朗，並且因為立委及總統大選，使未來景氣更增不確定性；08’年房市或許仍將面臨考驗，如，隨著總統大選日的逼近，各種政治性的議題預期將逐漸白熱化，導致社會不安情緒的不確定性，亦可能影響廠商投資的意願，購屋人及房市投資人也可能因此採取觀望的態度，不利於房市景氣的復甦，此為近年台灣政局不安所引起的負面效應。但理性的消費者是否擺脫政客的操弄，進一步多關心民生與經濟議題，以選票唾棄無意義的政治口水才是最重要的。

為了爭取選票，藍、綠候選人更應回歸經濟政策方面的辯論，提出對於經濟成長方面的經營藍圖，其中自然需要包括振興房市有關的政策。筆者認為選後不論哪方面獲勝，對於競選期間所開出的政策利多支票，亦應逐步推動使其兌現。如此來看，至少房市在政策面上並非完全悲觀，同時，以目前台灣整體工商業的經營情形來看，並未比上一波大U型谷底階段來得差，故判斷即使在政治與經濟等各種多空因素交戰之下，未來的一年房市景氣應尚未至絕望地步，合理預期三月份(Q1)選舉塵埃落定之後，Q2的房市景氣仍可樂觀以待。

結論

經濟數據背後通常代表全面性的一般結果，然而這些訊息仍有許多個別交互影響的正負面因素存在，投資大眾在觀察房市及蒐集投資資訊時，當然不可輕忽經濟數據所要傳達的訊息。又，市場機制指的是商品的價格，受到供給量與需求量之交互影響，合理價格的投資標的，總能吸引相對較多的需求，故即使短期的不確定因素會影響正常買氣的變動，而具備較好區位的房地產長期仍有保值利多。

房價另外還受到區位及產品之不同，而有不同程度的漲跌。有鑑於上一波房市崩盤的危機意識，相信投資大眾均能夠擬具妥善的因應之道，除了建立正確的投資觀念外，還需學習如何解讀經濟資訊，則在面對現階段房市景氣向下修正的同時，也能適時調整投資策略。未來即使買氣持續衰退，但從好的方面來看，建商早已作好了推案量的修正，則’08年以後的房市仍有漸入佳境之可能，無需過度憂心，只要在決定投資之前，注意慎選有發展性區位及產品即可。