史迪奇的百寶箱

隨著立委選舉與總統大選的接連上陣，2008年的台灣政壇，將面臨朝、野政黨政權保衛戰的關鍵時刻；而行情已大好近4年，卻在07年下半年逐漸出現疲態的房地產市場，08年能否重新振作，尤成為市場矚目之焦點。

房市多空看法分歧

事實上最近市場有關08年房市走向，多、空觀點極為分歧。看多者普遍以選後兩岸三通，與開放大陸人士來台觀光與購置不動產為主要利多（可惜喊多者以建商為主，而建商的立場是「必然」偏多的）；看空者則認為房市已續漲4年、北市購屋所得比近10倍，房價有高處不勝寒之感（包括長期統計房市景氣的學者與部份投資客大戶、法拍老手，皆漸有此感）。問題是，相關多、空的揣測，常易因放話者本位主義有所影響，因此若由較客觀的經濟數據評估，應該較具參考性，其中關係「購買力」的2008年國內/全球經濟成長率，與「保值性」的油價/物價走勢，應列為掌握2008年台灣房市榮枯的重要觀察指標！

目前國內房市面臨的最大問題，在於房市上漲4年，大台北都會區精華與捷運站附近地段，漲幅普遍達50-80﹪；至於北縣非捷運地區與中、南部，起碼也有20-40﹪的漲幅，因此最近房仲業者普遍碰到的問題，就在於買、賣方對於房價「合理價位」看法落差擴大，造成有行無市、物件銷售時間拉長，投資客空有帳面利潤，但房子賣不掉也莫可奈何。因此，房價要更好或至少維持在高檔，首要就是經濟景氣成長、國民所得提升；所以08年的經濟展望成為本文關切重點。

08年經濟成長趨緩

根據行政院主計處預估，07年國內經濟成長率將由第三季之6.92降為第四季的5.43﹪，至於08年全年GDP成長為4.53﹪。其中08年第一季的GDP將可望見到全年高點的5.53﹪，但第二季將溫和回檔，至於下半年的表現即欠理想。通常官方統計單位發佈數據常以「傾向樂觀」方式呈現，因此連主計處對2008年第二季以後的經濟表現，都以逐季下降方式展現，只說明一件事，那就是台灣本身景氣條件不會太好，這對房地產市場的買氣追價與購屋負擔能力來看，恐怕不是太正面的訊息（行政院主計處預估08第四季與07年各季GDP見表一）。

表一：主計處預估我國2007年第四季與08年各季經濟成長率比較

其實，如果把眼光放到全球觀點來看，可能對於08年的全球景氣展望會看得更清楚些。若參考IMF等國際機構對於2008年全球經濟成長預估，更可發現與台灣關係密切的幾個主要經濟體，在08年成長力道較07年為弱，其中美國受困於次級房貸問題，08年經濟恐出現衰退，至於中國大陸部份，則因國內通膨日益嚴重，官方「降溫」意願大於激勵。既然美、中台灣最重要的兩個經濟伙伴，在2008年成長表現皆趨緩，因此主計處對台灣08年經濟成長率趨緩的評估其來有自。

以下並針對幾個影響08年全球經濟（與台灣房市具連動性影響）的關鍵性變數予以分析：

（1）美國次級房貸風暴影響是否持續擴散

由於美國房地產持續惡化，根據德意志銀行研究，全球金融業者在房貸商品方面投資損失恐高達3千至4千億美元，其中單是美國華爾街業者認列虧損即高達1300億（07年部份有700億美元），經濟暨合作發展組織（OECD）則評估美次貸虧損金額約3000億美元；同時瑞銀（UBS）固定收入研究部門則評估，06年底至07年初為房貸標準最鬆散期間，這些浮動貸款利率（ARM）要到兩年後的08年底與09年初才會調升利率，屆時房貸違約率將大幅上升，且房價走跌會波及民間消費，並拖累美國經濟表現。

※對台灣房市影響：其實不僅美國，包括歐、亞地區房地產與金融業也面臨類似問題，次級房貸成為困擾全球經濟共同變數；尤其台灣固然沒有次級房貸問題，但是前兩年景氣好時，銀行配合修繕貸款，可提供100﹪高額貸款，如今2-3年的還款寬限期逐漸結束，投資人將面臨本息同時攤還壓力，再加上利率持續上升，台灣房地產縱使不致重演美國次級房貸問題，但金融緊縮問題恐難避開！）。

（2）中國大陸的經濟降溫動作

目前國內房地產業者對08年行情的最大指望，就是開放觀光、陸資來台與三通，因此中國大陸景氣好不好就非常重要。中國07年11月的消費者物價指數高達6.9﹪，且1-11月CPI較去年同期成長達4.5﹪（其一年期定存利率僅3.87﹪，目前呈現負利率狀態），如何抑制通膨與穩定物價，已成為中國當局最重要的施政課題之一。因此由中國人行的一連串升息動作，與官方對於固定投資、房地產市場與銀行業放款規模調控動作不斷，與大陸股市、房市炒高後面臨的泡沫化疑慮，皆可能造成中國大陸在2008年經濟成長率趨緩。

※對台灣房市影響：假如中國大陸08年股市與房市同步降溫外，縱使選後兩岸開放三通直航與觀光，其消費者購買力必大打折扣；甚至中國大陸經濟若在奧運過後踩煞車，對台灣出口亦將連帶受影響。因此對08年國內房市而言，開放陸資與台商資金回流，是個不錯的炒作題材，但「美夢成真」不易！

（3）高油價對物價與經濟的雙重壓力

另一個影響房市重要保值關鍵的是油價。2007年國際油價每桶已衝上98美元，逼近百元關卡；儘管國際能源總署（EIA）認為高油價將抑制市場需求，因此將2007年第四季全球平均用油量調降至8714萬桶，減少50萬桶，2008年也下修至8769萬桶，較原估減少30萬桶。其預估2008年第二季以後，全球石油可望由07年第四季的短缺，轉為2008年二、三兩季開始供過於求，應有助油價趨穩。不過，假設重要產油區的中東在08年出現重大危機，仍將刺激油價飆漲，並對全球物價造成衝擊。

※對台灣房市影響：顯然高油價依舊為正面題材，在通膨保值方面具助益。不過要注意的是，若物價漲太高，迫使央行調升利率壓制通膨時，因房地產財務槓桿偏高，屆時高額房貸壓力又將浮現檯面。

整體來看，包括美、中經濟降溫等變數，將使2008年台灣經濟的「基本面」很難出現亮麗成長，對國內房地產幫助不大；至於高油價現象引發的通膨題材，對屬於實物資產的房市還算是個正面訊息（只要央行升息步伐依舊維持現有「溫和性微調」狀態，即不必過度悲觀）。

景氣不靈指望政策利多

既然經濟成長的基本面乏善可陳，08年的台屋灣房市，最大指望，還是落在3月總統大選後的政策開放利多。目前不論是馬英九或謝長廷，在選後的兩岸政策，普遍朝向開放，其中包括開放觀光、促進三通直航，與引導廠商在大陸資金回流台灣等方向，對刺激台灣內需消費市場，與活絡房地產交易相對有利（目前利多以「想像題材」為主，若台灣內需經濟能因三通與開放觀光後出現正面成長，利多變實質題材，這時候對房市就真的變成實質利多）。

至於政府有關於都市更新的獎勵措施，受限於個別標的之地段限制，與更新過程的曠日費時，實際上政策更新大餅的「理想」與「現實」要如何拉近，依舊充滿變數，對台灣房地產基本面究竟能有多少助益，依舊頗值得商榷！

文章討論老半天，細心的讀者可能會注意一個現象，目前檯面上的房市利多，大都屬於「政策面的想像」；但就實質利空，包括經濟成長趨緩、房市新成屋供給量增、銀行資金緊縮的老問題卻很實際；不過，「買低賣高」本是地產投資天經地義之事，市場利空越多，才有低價房子可揀，只是在行情落底（至少銀行目前金融緊縮能夠重新放寬前），操作上仍宜以持盈保泰為要！