史迪奇的百寶箱

越是挑高的房屋，居住上越為舒適，購屋時，除了確定產權面積，樓高也是影響居住舒適及收納空間的重點項目，尤其是購買預售屋，一定要確認，可向銷售人員詢問，或直接索取建築立面圖、剖面圖、梁位圖確認。

大、小梁有時會卡住天花板的高度，影響室內使用，購屋前需詳細檢查。   走進銷售中心，銷售小姐滔滔不絕，東比西指，讓人看得眼花撩亂，最後來上一句：「我們挑高三米六，買一層送一層。你看，客廳多？麼的挑高，豪宅也不過如此，一間套房可變成2房2廳……。」要不就是說：「我們挑高三米二，比別人高一等，房價卻跟別人一樣，多麼划算。」

樓高從地板底層計算至天花板底，室內淨高需詢問清楚。   【樓高不等於淨高】 購屋時，樓高絕對是必要的考量，如果買新成屋、中古屋，那麼皮尺一量、手一伸高就能測知，但若買預售屋，光聽銷售人員講解、看建築圖面，也不一定真能知道交屋時樓高到底多少。

總統大選後，全台都會區房市交易火熱。北區房屋不動產理財研究室在選後十天，展開北台灣房市調查，調查結果發現「選後買盤自住占 83%，投資僅占 17%。」北區房屋首席總經理彭培業表示，房價從 2003年上漲四、五年後，原本觀望、等待房價下跌的買盤，看到兩岸即將三通、直航，將刺激台灣經濟大幅成長，終於忍不住只好咬牙追價。
北區房屋北台灣房市調查，針對有買屋需求的客戶進行調查，有效樣本 1105份。調查結果顯示，自住客占 83%、投資客占 17%；有趣的是自住客身分調查發現，本地客占七成 (75%)、外來客 (大陸台商 18%、海外華僑 7%)占三成 (25%)，顯示鮭魚返鄉置產比例甚高，深入調查發現， 7%的海外華僑中，有二成左右過去曾將台灣房子賣掉，移民海外。
北區房屋不動產研究室分析， 2005~2007年之間幾次房價上漲波段，投資客比例都超過三成以上，不過這次投資客數目銳減，甚至有不少投資客「週年慶 (賣一年以上的物件 )」的房子，在這波總統選後十天內，陸續解套出清。仲介還戲稱這波行情為「投資客解套行情」。
彭培業表示，台幣大幅升值，熱錢湧進台灣，加上高油價環境，房地產成了最佳的抗通膨理財工具；另外，投資客銳減代表這波是「實質需求」的買盤，而且有一部份是恐慌後市看漲的買盤，這些實質需求買盤，將房價的基礎打得更扎實，預料下半年、明年房價還有高點可期。
另外一項買房進場時間調查，數據顯示，有高達八成 (82%)以上民眾認為 3/22到 5/20是最佳購屋時機，有 16%民眾認為 5/20到兩岸直航發布之間下手是最佳購屋時機，僅有 2%民眾認為，兩岸宣佈直航後才是最佳買點。

總統大選後，全台都會區房市交易火熱。北區房屋不動產理財研究室在選後十天，展開北台灣房市調查，調查結果發現「選後買盤自住占 83%，投資僅占 17%。」北區房屋首席總經理彭培業表示，房價從 2003年上漲四、五年後，原本觀望、等待房價下跌的買盤，看到兩岸即將三通、直航，將刺激台灣經濟大幅成長，終於忍不住只好咬牙追價。
北區房屋北台灣房市調查，針對有買屋需求的客戶進行調查，有效樣本 1105份。調查結果顯示，自住客占 83%、投資客占 17%；有趣的是自住客身分調查發現，本地客占七成 (75%)、外來客 (大陸台商 18%、海外華僑 7%)占三成 (25%)，顯示鮭魚返鄉置產比例甚高，深入調查發現， 7%的海外華僑中，有二成左右過去曾將台灣房子賣掉，移民海外。
北區房屋不動產研究室分析， 2005~2007年之間幾次房價上漲波段，投資客比例都超過三成以上，不過這次投資客數目銳減，甚至有不少投資客「週年慶 (賣一年以上的物件 )」的房子，在這波總統選後十天內，陸續解套出清。仲介還戲稱這波行情為「投資客解套行情」。
彭培業表示，台幣大幅升值，熱錢湧進台灣，加上高油價環境，房地產成了最佳的抗通膨理財工具；另外，投資客銳減代表這波是「實質需求」的買盤，而且有一部份是恐慌後市看漲的買盤，這些實質需求買盤，將房價的基礎打得更扎實，預料下半年、明年房價還有高點可期。
另外一項買房進場時間調查，數據顯示，有高達八成 (82%)以上民眾認為 3/22到 5/20是最佳購屋時機，有 16%民眾認為 5/20到兩岸直航發布之間下手是最佳購屋時機，僅有 2%民眾認為，兩岸宣佈直航後才是最佳買點。

—般市場談論價格過高，常以泡沫化稱之，但也由於泡沫化於現今台灣房地產業之現況不甚相符，致各界爭論點始終圍繞在有沒有泡沫化，致市場現況到底如何已經失焦。所謂泡沫化，以例子來解釋，有如倒啤酒的狀況，每當啤酒剛倒入杯子時，泡沫開始產生，在泡沫滿出杯子時，雖然從外表看有一整杯的啤酒，但整個杯子只有一半的啤酒，隨著泡沫逐漸消散，杯子裡有多少酒才能真正的顯現出來。對照房市的情形，如果房價因為投機炒作而推高到民眾無法負擔的時刻，那超高的價格就有如啤酒杯裡的泡沫一般，市場自然會因為供需的不平衡而下修，緩步下修供需雙方還有喘息的機會，如果價格高到修正過程又快又急，那就是泡沫化，也就是房市崩盤。

 

目前房價偏高是事實，但是否會形成所謂泡沬化，筆者認為要看房地產的活力夠不夠強，以及需求強度是否足夠維持價格。不論何種產業或產品，一定受到經濟學最基本的供需原理所涵蓋不可能例外。自92年SARS之後，房價持續上揚，上揚的原因即在於需求強勁，市場逐步進行調整，市場推案量日增，到了今年初，市場氛圍已經改變，消費者己經無力負擔而消聲匿跡，但是推案計劃已經就緒不得不發，所以928檔期案量超過千億。試想市場上消費者已經減少，而供給量卻大噴發，必定會有區域房價鬆動，終致全面性的下跌。如果市場需求慢慢減少，房價緩步下跌，市場還會慢慢修正。但如果修正的步調太快，令人措手不及，那就真的是泡沬化。以目前房市價格來看，雖然價格已相對高，但是也還沒有高到像當年日本民眾根本無力負擔的情形，所以台灣還沒有高到形成泡沬的程度，但以目前的房價高點，說台灣房市高風險化，或許較貼切。

 

以區位來看，「市中心區抗跌，外圍波動大」是所有人的共識，原因就是市中心區的生活機能佳、交通建設方便、公共設施齊全等等因素，吸引較多的人願意居住在這些區域，因而需求強勁，房價高，同時也因為需求高使價格居高不下，例如台北市大安區、信義區等區域；外圍地區則是購買力較低的民眾，因為無力購屋，退而求其次「用時間換取空間」，而這些外圍區域也由於供給較多，當房市景氣變動時首當其衝，價格上下震盪情形相對更明顯，像台北市外圍的淡水、林口、三峽及基隆、桃園等地，市場買氣很容易因為政策上或經濟上的些微風吹草動，就有如驚弓之鳥般快速變動，像最近銀行緊縮對小套房的貸款，淡水地區的套房產品馬上滯銷，又如桃園在這一波景氣趨緩之下，也已經有建商傳出財務有問題的傳言。

—般市場談論價格過高，常以泡沫化稱之，但也由於泡沫化於現今台灣房地產業之現況不甚相符，致各界爭論點始終圍繞在有沒有泡沫化，致市場現況到底如何已經失焦。所謂泡沫化，以例子來解釋，有如倒啤酒的狀況，每當啤酒剛倒入杯子時，泡沫開始產生，在泡沫滿出杯子時，雖然從外表看有一整杯的啤酒，但整個杯子只有一半的啤酒，隨著泡沫逐漸消散，杯子裡有多少酒才能真正的顯現出來。對照房市的情形，如果房價因為投機炒作而推高到民眾無法負擔的時刻，那超高的價格就有如啤酒杯裡的泡沫一般，市場自然會因為供需的不平衡而下修，緩步下修供需雙方還有喘息的機會，如果價格高到修正過程又快又急，那就是泡沫化，也就是房市崩盤。

 

目前房價偏高是事實，但是否會形成所謂泡沬化，筆者認為要看房地產的活力夠不夠強，以及需求強度是否足夠維持價格。不論何種產業或產品，一定受到經濟學最基本的供需原理所涵蓋不可能例外。自92年SARS之後，房價持續上揚，上揚的原因即在於需求強勁，市場逐步進行調整，市場推案量日增，到了今年初，市場氛圍已經改變，消費者己經無力負擔而消聲匿跡，但是推案計劃已經就緒不得不發，所以928檔期案量超過千億。試想市場上消費者已經減少，而供給量卻大噴發，必定會有區域房價鬆動，終致全面性的下跌。如果市場需求慢慢減少，房價緩步下跌，市場還會慢慢修正。但如果修正的步調太快，令人措手不及，那就真的是泡沬化。以目前房市價格來看，雖然價格已相對高，但是也還沒有高到像當年日本民眾根本無力負擔的情形，所以台灣還沒有高到形成泡沬的程度，但以目前的房價高點，說台灣房市高風險化，或許較貼切。

 

以區位來看，「市中心區抗跌，外圍波動大」是所有人的共識，原因就是市中心區的生活機能佳、交通建設方便、公共設施齊全等等因素，吸引較多的人願意居住在這些區域，因而需求強勁，房價高，同時也因為需求高使價格居高不下，例如台北市大安區、信義區等區域；外圍地區則是購買力較低的民眾，因為無力購屋，退而求其次「用時間換取空間」，而這些外圍區域也由於供給較多，當房市景氣變動時首當其衝，價格上下震盪情形相對更明顯，像台北市外圍的淡水、林口、三峽及基隆、桃園等地，市場買氣很容易因為政策上或經濟上的些微風吹草動，就有如驚弓之鳥般快速變動，像最近銀行緊縮對小套房的貸款，淡水地區的套房產品馬上滯銷，又如桃園在這一波景氣趨緩之下，也已經有建商傳出財務有問題的傳言。

首次購屋族在經驗不足的情況下，出手前需要做哪些功課？才能趨吉避凶，得到成功的經驗？以下就是一些基本的方向，或可參考。

 

 

不必當通勤族

一、                 

隨著立委選舉與總統大選的接連上陣，2008年的台灣政壇，將面臨朝、野政黨政權保衛戰的關鍵時刻；而行情已大好近4年，卻在07年下半年逐漸出現疲態的房地產市場，08年能否重新振作，尤成為市場矚目之焦點。

 

房市多空看法分歧

 

事實上最近市場有關08年房市走向，多、空觀點極為分歧。看多者普遍以選後兩岸三通，與開放大陸人士來台觀光與購置不動產為主要利多（可惜喊多者以建商為主，而建商的立場是「必然」偏多的）；看空者則認為房市已續漲4年、北市購屋所得比近10倍，房價有高處不勝寒之感（包括長期統計房市景氣的學者與部份投資客大戶、法拍老手，皆漸有此感）。問題是，相關多、空的揣測，常易因放話者本位主義有所影響，因此若由較客觀的經濟數據評估，應該較具參考性，其中關係「購買力」的2008年國內/全球經濟成長率，與「保值性」的油價/物價走勢，應列為掌握2008年台灣房市榮枯的重要觀察指標！

隨著立委選舉與總統大選的接連上陣，2008年的台灣政壇，將面臨朝、野政黨政權保衛戰的關鍵時刻；而行情已大好近4年，卻在07年下半年逐漸出現疲態的房地產市場，08年能否重新振作，尤成為市場矚目之焦點。

 

房市多空看法分歧

 

事實上最近市場有關08年房市走向，多、空觀點極為分歧。看多者普遍以選後兩岸三通，與開放大陸人士來台觀光與購置不動產為主要利多（可惜喊多者以建商為主，而建商的立場是「必然」偏多的）；看空者則認為房市已續漲4年、北市購屋所得比近10倍，房價有高處不勝寒之感（包括長期統計房市景氣的學者與部份投資客大戶、法拍老手，皆漸有此感）。問題是，相關多、空的揣測，常易因放話者本位主義有所影響，因此若由較客觀的經濟數據評估，應該較具參考性，其中關係「購買力」的2008年國內/全球經濟成長率，與「保值性」的油價/物價走勢，應列為掌握2008年台灣房市榮枯的重要觀察指標！

台灣房市上一次的谷底出現在2001年至2003年間，在幾乎沒有人事先預期下觸底反彈，有人稱之為U型谷底，是相對於股市的V型反轉來談的。也就是房地產的景氣階段型態，有較短期財貨的景氣階段為長的意思，主要表達房地產耐久財的特性。若依房地產七年景氣循環論的說法，則上升階段自’04~07’年的第二季為止，已經逾三年半的期間，因此’07年第二季便可能是房地產復甦以來的最高點。所以，按目前市場普遍感受到房市景氣有趨緩或衰退的情況來看，包括建研所、中央大學台灣經濟研究中心及經建會等，均曾陸續發佈研究報告顯示，房市已漸轉向空方市場，則房市景氣是否已經走到了盡頭，即將再次落入蕭條呢？

暫不論是否真有七年循環的景氣波動關係，由復甦至繁榮已超過三年半的期間，都會區的房價漲幅的確已經攀至近年來的新高，說明房市到了必需修正的時候。由於房地產價格易漲難跌，且受到區位房價差異的影響，從房價的漲跌來看景氣好壞的確有些困難，故本文即由供給量的角度來觀察目前景氣波段的內涵。

壹、三大機構連續示警，景氣下修階段確立

若房市果真落入了景氣循環的衰退期，則當內政部建築研究所於’07年九月底公布第二季房地產景氣動向燈號時，即已向社會大眾提出預警，景氣燈號已轉為代表「有衰退之虞」的黃藍燈，顯示房市景氣可能已至高點；十一月底另一項由中央大學台灣經濟發展研究中心公布的11月消費者信心指數（CCI）為63.34點，為’01年12月以來的最低水準，創21個月以來最大跌幅，CCI六大構成指標全數下跌，其中「未來半年購買耐久性財貨時機」，指數為110.00點，是’05年5月以來此指標最低水準；

緊接著由經建會委託的財團法人國土規劃及不動產資訊中心再公佈，’07年第三季台灣住宅需求動向報告又顯示，第三季整體房價信心綜合分數僅88分，是自2002年第二季以來最低，比SARS重創國內房地產市場當時還低，市場對房地產信心嚴重下滑。壞！壞！壞！研究機構連三壞示警，說明景氣向下修正的階段確立。

近來台股表現不俗，在新台幣升值效應下，外資匯入源源不絕，再加上通膨再起，更有利於房市投資，329檔期搭上總統大選後政局明朗的順風車，預期將會有不錯的表現。

 

今年台北市預期房價補漲的地區，包括南港、文山區，加上老舊市區的士林、大同、萬華區與松山機場特區，預估漲幅約在一至二成之間；而台北縣補漲的地區，將出現在新莊、新店、汐止等地區，預估漲幅約在一至一成五之間。

不論今年房市是跳躍成長或震盪盤整，建議想要買房子自住或投資的小市民，不妨「以境外人士來台的角度選房」，抱持「好地段價格仍有攀升空間」觀點，考慮三通概念區，像是松山機場特區、南京信義商圈、南港內湖經貿科技園區。

在雙子星大樓帶動下，以台北車站為同心圓的八個捷運站內，都是未來看漲區段。大同區除了淡水線，還有新莊蘆洲線及松山線捷運，目前區內新推案一般開價在每坪50萬元上下。

萬華區有板南線串連北市東西向，鄰近新板特區天價個案，拉抬一橋之隔的行情，位於德昌街的「萬囍」，市場喊到一坪60萬元，接著有中興橋頭案及貴陽街案，預期會不斷創新高。

選後預售案紛紛調高房價，但目前房市交易真的那麼熱嗎？從資訊較透明的中古屋市場來看，房市也呈現價量齊揚熱況，但主要是豪宅等高總價產品拉抬市場買氣。

 

北區房屋指出，現在很多中古屋賣方根本在亂喊價，「中古華廈也喊豪宅價」，在市場行情每坪20萬到30萬元的萬華，中古華廈竟然也有賣方開出每坪60萬元的天價，異想天開、漫天喊價的情況比比皆是。有業者形容，簡直是「把地攤貨當名牌賣」。

信義不動產研究室主任蘇啟榮說，農曆年後買氣超乎預期，但他強調，主要買氣集中在總價2,000萬到到3,000萬元以上，是高總價的豪宅「特殊」產品，在拉抬市場買氣。

淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，選後民眾對選舉結果有「激情」，對房市發展難免會有高度期待，但激情過後還是要回歸市場供需及經濟基本盤。

永慶房仲集團統計，三月北中南三大都會區，房市價量齊揚，但也都是受豪宅買氣帶動。

選後開放陸資來台，台商、外僑對選後兩岸開放有預期心理，豪宅市場熱到不行，北市豪宅，在原物料上漲、土地成本變高的情況下，今年329檔期台北市區預售案，幾乎找不到每坪50萬以下的個案，精華地段、基地條件佳的豪宅，更是往高價位、大坪數來規劃，預計329檔期就有12個開價每坪逾百萬、總價上億的豪宅案推出。

所謂賣一塊地少一塊地，精華區土地取得成本原本就高，加上原物料、建材全面漲價，不只鋼筋價漲，自3/1起玻璃開始漲一成，塑膠、磁磚、鋁價也全部都漲，業者透露房子造價成本至少上漲二成，而豪宅的推出，除地段是首要外，建材等級也得往最高級的方向去，加乘之下，墊高了北市豪宅價格。

觀察北市豪宅市場，329檔期出現多個創區域行情高價的新案件，如中山區中山北路上遠雄建設「遠雄富都」開出每坪110萬元、信義區太子建設的「信義台北」、國美建設「國家美術館」預計都將開出每坪150萬以上的價位，大安區金鴻莊建設「敦南苑」原先開出每坪150萬，現傳出選後將開到每坪180萬，若真能站上，將成為全台房價第一高。

地段、建材頂級外，產品規劃上，豪宅產品幾乎以一戶百坪以上推出，如「敦南苑」規劃到160坪、「國家美術館」推出130坪、士林區皇鼎建設的「皇鼎麗園NO.3」甚至規劃出一戶200坪的產品，可見業者感覺豪宅客的胃口漸大，百坪以內的產品以不敷需要，地段及產品特色才是豪宅客下手購屋的考量。

鋼筋、麵粉、石油…等原物料上漲情況下，加上總統選情加溫推波助瀾，台中市七期重劃區的房地產329檔期呈現預期榮景，尤其以新光三越百貨、文心森林公園周邊的建案為最，這兩個地帶的建商呈現戰國情勢，低調推案彼此打情報戰，爾虞我詐。

■　七期新光商圈百億大案　三國演義

七期新市政中心新光商圈地帶去年推出至今的預售案有：聚合發【榮耀】、興富發【百達富裔】、鄉林【極光計畫】超級個案，且三家知名建商都是「市場派」，行銷勁道快、準、狠，建設公司負責人老辣、心臟超強，建案總銷均超過一百億元，【百達富裔】與【極光計畫】的接待中心均位於台中港路新光百貨旁且毗鄰而立，不同的是【百達富裔】的基地(屬七期新市政中心)就是接待中心位置，廣告戶打出每坪22.5萬元，不過它的基地是長條形狀；【極光計畫】的基地(非屬七期重劃區屬西屯市區延伸)位於中港路、朝富路口，面積大且方正，位置很好，近交流道，又在鄉林新建中的會展中心對面，附近生活機能強。【榮耀】的基地(屬七期新市政中心)位於新光三越斜對面形狀比較寬、淺正方，一樓規劃了12個店面，雖然每坪均價35萬至55萬，與百達富裔比較之下，各有優缺點，不見得沒有競爭力。

聚合發「榮耀」專案副總經理王重明表示，最近有許多傳產企業主看好329檔期，已加速現場簽約速度，除了地段及政情明朗考量外，也看好台中國際都市的未來性。

■　文心森林公園豪宅　再創新高

選後一周正好是329檔期，選前大台北地區各案早加足馬力準備推案，如市場預期藍軍勝選，不負地產業者期待，眼看兩岸開放政策樂觀可期待，329推案力道更強，「陸資來台投資、開放觀光、三通直航」等三大政策為房市注入強心針，台資回流、通膨影響下，房市行情在業界眼中實在大有可為。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，大選結果改變了台灣房市的動向，當前國內外特殊的經濟情勢，讓台灣成為國際資金流入的重點市場，加上通膨助燃，讓得精華地段住宅、商業不動產成為當前資金流入的主力產品。因此在自住及保值性需求的同步增加之下，選前幾週的房市已明顯恢復活力。

新總統選前的政策，包含「陸資來台投資生產事業及房市、開放觀光、三通直航」等，業者普遍認為，這三大政策將台灣房市需求量及購買力的主要動能。首當其衝的，就是豪宅市場及商辦市場。

房產業者表示，台灣開放陸資，未來大陸投資客來台，勢必帶動房市資金效應，辦公商圈、豪宅是率先受惠的標的。在政策開放下配合三通直航，促進陸客來台、台商回流、外商放手投資，未來北市辦公室空置率可望加速降低，租金預期也將產生較強勁的漲勢。

就房仲業者觀察，近來北市辦公市場，明顯看到港資的身影，在確定開放直航後，政府若能再近一步開放陸資投資不動產的限制，未來北市精華商圈的頂級辦公大樓行情，將不遜於豪宅市場的買氣。

十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！



二○○七年第四季，對於台灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。

十一月底經建會公布最近房價信心指數，竟跌破SARS低點水位，嚇壞房市消費大眾，然而在此同時，外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產，到底房市真相為何？《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據，為你理出最真切的景氣風向！



二○○七年第四季，對於台灣房地產而言，是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季，因為明明是同一個市場，卻呈現完全不同的兩種氛圍。

連續漲了三四年的房地產市場，今年房地產並未出現重大利多，反而沉穩持平，對於房地產業者來說，面對利率節節高升，銀行對於套房等投資型產品緊縮貸款，與今年第一季全省中古屋市場的平均議價空間約7.4%相較，去年11/01-12/31的平均議價空間成長至15%，而去化天數更是直線上升。房價高漲，許多賣方仍抱持著「等待最高獲利」的想法，對價格有一定的堅持，但在民眾收入沒有成長與油價飆漲帶來的通貨膨脹影響下，讓買方對價格更望之卻步，加上銀行雨天收傘帶來最直接的衝擊，許多賣方在利息壓力下寧可趁早殺出，對於自住型買方來說，此時進場將能有機會買到價格更合理的房子。


從成交量觀察，市場確實出現了量縮的狀況，但更值得注意的部分是解約率的增加，由於銀行緊縮貸款成數與額度，讓解約率約在8％左右，這些解約的案件加入成交總量後可以發現，整體市場買氣並不差，貸款因素已經成為導致買賣無法成交的重要原因。目前部份銀行對於房貸條件的審核有漸趨保守的態勢，雖然屋主在貸款成本提高的壓力下，折價售出的意願可能增加，但購屋人的貸款成本卻一樣可能墊高。對此，購屋不妨慎選規模較大，與特定銀行有專案合作的不動產經紀業者，藉由銀行對不動產經紀業者的專案合作，銀行針對物件往往會提供較市場高出1到1.5成的貸款成數及較市場低一碼至三碼的房貸利率，對於購屋壓力龐大的薪水階級而言，著實不無小補。

總喜歡預測投資機會何在？多數人常以自己的期望加以預測，因此能夠賺到錢的比例都不高，任何缺乏市場實戰經驗支持的預測，都有極大的風險。二○○八年的房地產市場，是一個變化極大的市場，以下四項環境變動所產生投資機會，是值得加以注意的。市場趨勢一：通膨壓力大，貨幣購買力至少貶值二○％。不論石油價格是否會突破百元，但石油價格上漲一倍已是事實，這波由能源成本帶動的通貨膨脹，必然推高全世界的消費品（和服務）的價格，也降低了全世界貨幣的購買力，根據我的估計，在未來二年內，貨幣的購買力至少會減少二○％，這還是極為保守的估計。各國貨幣購買力減少的程度要看其經濟相對的強弱而定，如果貨幣夠強（如人民幣及歐元），其幅度就較小，如果貨幣不夠強（如美元及台幣），則幅度就較大。當貨幣購買力必然會降低時，以現金的方式保有財產是不智的，因此，貨幣相對弱勢的國家，人民只有二種選擇：一種是將貨幣換成其他較強勢國家的貨幣；另一種則是將現金換成實體資產，而實體資產必須是相對稀少與不容易損壞的，否則可能遭到第二次的傷害。最近亞洲地區的藝術品市場暴紅，拍賣價格動輒超過底價數倍，人們拿著大把現金去換名畫、雕塑、古董、瓷器…就是反映這種環境變化的具體行動，在這股熱潮下，一定要注意到這些藝術品的稀有性與保存安全性，否則萬一因保存不當而損壞了，就會受到雙重的投資損失。台灣的房地產比藝術品更具保值與增值性，因此，在二○○八年，土地及房屋價格的持續上漲是必然的，只是要注意的是，在台灣的大部分地區，房屋已有供過於求的現象，投資那些地區的房屋要特別注意（保值性沒有問題，增值性較差）；尤其在台灣的大部分地區，中古屋的比例是高的，可是因為中古屋較不具備未來性。例如沒有電梯、沒有車位、出入巷弄狹小，這些都是屬於不良品，其增值性自然不足。過去幾年，為何豪宅被炒的沸沸揚揚？並不是因為有錢人多，而是因豪宅較具備有未來性且設計良好、管理完善、通風採光佳、防震安全、甚至庭園景觀賞心悅目…這些特性使得豪宅成為一種新的商品，它和舊有房屋只能滿足人們基本居住功能不同。因此，當任何一個家庭如果所得能力允許，自然會去購買，而會將舊有的房屋賣掉或租掉，這是商品進化的必然性。因此，投資人所購買的房屋一定要具有未來性，即使坪數沒有近年豪宅的動輒百坪，但它仍然應儘可能具備豪宅的配備，而投資購買這類具有未來性的房屋才會有增值性。

 

至於在供給量方面，我認為在最好地區（如台北市）持有較大片土地的建商或私人反而會減少推案，因為在最好地區的大面積土地已和鑽石的價值相當，如果出售後就再也買不回來了（破地理論），而在貨幣購買力趨貶的二○○八年，這些精華區土地的擁有者必會減緩其推案行為，反而是郊區的，較次級地區的土地擁有者會大量開發其土地興建房屋，因為該土地的未來性有限，必須在貨幣貶值大的時間裡快速出手。市場趨勢二：利率不易低，投資獲利率甚難超過一○％。二○○八年利率的走勢受到二股力量的影響，第一股是為了控制通貨膨脹導致的物價上漲，所以必須採取緊縮的貨幣政策，因此利率會逐漸走升，特別是由於中央銀行認為台灣的利率水準還在所謂的「正常利率水準」之下；另一股是為了要提振投資意願，創造經濟成長，所以必須採取寬鬆的貨幣政策，因此利率會維持低的水準，就好像日本在過去曾有十二年利率接近『零』的經驗。由於台灣目前經濟競爭力逐年下跌，民間投資意願又普遍不足，應該採取類似日本低利率的政策，就像美國在二○○七年第三季本應為了控制通貨膨脹而續將利率調升，但因次級房貸的影響，其聯準會（ＦＥＤ）反而大幅採取降息的措施，甚至凍結房貸利率五年，而且類似措施在二○○八年應不會有太大的改變。

 

可惜的是，台灣二○○八年正逢大選年，為了服務政治，所以央行短期內應該仍會採取提高利率的政策，這種思維，勢必打擊經濟競爭力，會造成更大的貧窮，並更加拉大貧富間的差距。去年此時，「微利時代」是極為熱門的話題，但當中國、香港及台灣股市在二○○七年狂飆之時，大家已經忘了全世界皆處於一個微利時代。我們一方面看到擁有稀少資源的國家人民財富累積速度十分驚人；卻忽略了缺乏資源的國家人民更難賺到大錢的事實。未來會如何？其實不難知道，當資源價格不斷飆漲後，全世界的人都會減少對資源的消耗量。因此，資源擁有者的獲利會開始降低，其他人則生活品質會更差一些，同時，也必須更努力的賺取微薄的利潤，而低利率正是協助在微利時代賺錢的重要支撐（所以央行的高利率政策勢必無法長久）。就房地產市場而言，當利率不斷走揚的結果，一方面會使得購屋需求降低，尤其是對於購屋能力較為不足的首購族與投機族；另一方面，也會使得房屋供給者（建設公司）由於成本增加，而不易長期持有房屋，會積極去化已建好的房屋，尚未建築的則會暫緩推出，造成供給面短多長少的情況。因此，市場交易量的降低將會成為必然，當交易量減少時，價格自然不易攀高，對於希望在短期內可以獲利的投資者自然不利。因此，會快速拋出手中持有的房屋，這種行為又會在短期內增加供給量，造成市場價格的更加破壞。就影響範圍而言，類似的行為，對於中古屋的價格破壞最為嚴重，因此以中古屋為主的仲介公司將受到較大的衝擊（業績下跌）；對於新成屋而言，除非是位於區位特別好的地區，或是極富特色的產品，否則勢必都將面臨價格下降的壓力，這對過去幾年預售屋購買者較為不利。對建設公司而言，如果負債比較高，不但要負擔較高的利息且會面臨銀行緊縮銀根的打擊，而有必須快速處理資產的壓力，但對於負債比不高的建設公司反而是一個機會，可以較低的價格或是在較少的競爭者情況下，取得較佳的土地，成為下一波景氣來臨時的贏家。最近幾次公私辦的土地標售，流標比率都在上升，就是反映這種現象。展望二○○八年，除非標售的土地區位夠好或是面積夠大，否則，都不容易標出好價錢。市場趨勢三：市場餘屋多，中古屋價格不易上漲。過去三、四年，全台灣每年以八○○○億元至一兆元的預售屋供給量進入市場，這些預售屋在未來二至四年都會進入市場，這些總價值超過三兆元的成屋進入市場後，如果有一半是投資型的，就代表會有至少一．五兆元的房屋將成為極待消化的「新餘屋」，在不是很景氣的市場裡，平均每年可以消化三○○○億元的餘屋就不容易了。因此，至少在未來五年內，整個市場都將面臨消化餘屋的壓力。這些餘屋的去化順利度又以非都市地區難於都市地區；偏遠都市難於中心都市；供給量大的地區難於供給量小的地區；差異化小的房屋難於差異化大的房屋；出租可能性低的產品難於出租可能性高的產品…簡單地說，以往案子愈多，供給量愈大的地區，未來的轉手速度就會愈慢。由於餘屋量大，自然會影響到房屋價格，而餘屋量對於預售屋、中古屋與土地的影響並不相同，分別說明如下：首先是預售屋價格。對於新推出的預售屋價格，可以分成二種型態：一種是在明顯供過於求的地區，由於競爭者多，以及大量的新成屋逐漸進入市場，其價格想上升，自然十分困難，如果建設公司有資金壓力，則勢必會面臨價格向下修正的壓力。另一種是在供不應求的地區，例如在台北市區內（不包括新的重劃開發區），一方面由於供給量稀少，另一方面則因個案規模都不會太大，所以受到價格調降的壓力是小的，守住目前的市場價格是有機會的，如果產品規劃突出，再加上公司品牌良好，價格向上推升的機會是存在的。其次是中古屋價格。由於各種型態的房屋（包括住宅、辦公樓、工業廠房）都已有供過於求的情況，因此，當房屋蓋好後，就必須有人使用，依目前市場的情況觀察，真正會進住的比例有逐漸減少的情況。換句話說，空屋率會逐漸增加，空屋率對於租金的上漲，以及產品價格的提高都有極不利的影響。再加上如果管理水準再無法維持，受到「破屋理論」-社區水準由最差一戶的住戶決定-的影響，價格下跌的機會自然較大。當然其影響程度，同樣地在市中心會小些，在市郊以及供給量較大的地區，情況則會嚴重些。

 

當新成屋的價格上漲受到限制時，中古屋的價格破壞自然更加嚴重。因為中古屋的問題，除了管理不善的可能性較大外，缺乏方便的停車位，甚至沒有方便的電梯、空調設備的落伍、供水以及排水管線的破舊、以及外觀建材的老舊，居民水準的參差，都會隨著時間而不斷地嚴重，當愈來愈多的新成屋進入市場後，消費者就可以有更多的選擇機會，中古屋價格的下跌壓力自然最大，擁有中古屋的投資者應快速尋找到好的長期租客，否則即應快速出手，以免受到損失。第三是土地價格。過去二、三年內，幾乎只要有土地標售的訊息，就會吸引許多的競標者高價搶標，但這種現象在二○○八年將會有所改變，郊區的土地（例如台北縣的許多新開發區），將會乏人問津，準備遊走法律邊緣的土地（例如商業區或工業區想偷渡作住宅使用），參與者也將會減少，由於市場景氣會稍為停滯，再加上銀行融資門檻的嚴格，會使得競標者縮手。

 

但是，位於都市中心區，面積較大的土地，卻會依然搶手，許多資金充沛的金控、財團、甚至外資法人，正磨拳擦掌的準備搶地，尤其是在許多本土性競標者縮手的情況下，他們應該可以有更好的機會與更合適的價格取到土地。

 

郊區

每一個想要購屋的人都希望能夠儘早購得心中「理想」的住家，但卻往往限於財力不足而無法一蹴可及，此時若能體認現實情況，則可考慮先由郊區著手，因郊區房價遠較市區為低，極為適合購買力有限之人一圓購屋夢。