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建材等原物料價格飆漲這件事，最近讓營造業和建築業老闆一個頭兩個大，為了分散成本提高的壓力，今年329檔開跑前一星期，全省不少建案陸續都把售價調漲了10%至20%，讓不少消費者徒呼負負。 建商認為成本增加，售價調漲，本來就是天經地義的事，然而從消費者的觀點看，這些年都會區房價飆高，建商一定個個口袋賺飽飽，才漲個鋼筋水泥砂石，就要把成本轉嫁出來，是不是有道理？ | ||||||||||
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分析這件事合不合理之前，我們應該先來看看預售屋和新成屋的價格結構。房價由成本加利潤組合而成，成本又包括土地成本、營建成本、建築師設計費、銷售成本（廣告企劃費）、管理費、稅捐等，其中土地成本約佔建造成本五成，營建成本約佔四成，是影響房價兩大變動因素。 這些年台北市和台中市房價飆漲，建商搶地拉高地價是主因，而鋼筋等原物料飛漲，兩年來也開始直接帶動營建成本上升。 以近幾個月價格漲得令業者傻眼的鋼筋為例，2002年時每噸鋼筋約7800元，2006年每噸價格約1萬5千元。平穩一陣子後，2007年7月又起漲，年底飆破2萬元大關，但漲勢不止，今年3月一噸鋼筋已經一口氣飆漲達3萬元，且漲勢仍未停歇。 再看另一個價格浮動較大的原物料─砂石，由於2006年起中國大陸禁止天然砂對台出口，加上船舶運輸成本上升，2005年每立方米600元左右，2008年已經漲至1700元上下。 | ||||||||||
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鋼價上揚，受影響最大的是營建成本中的結構體工程成本。營建成本通常區分基礎工程、裝修工程、機電工程等，結構體工程是基礎工程要項，通常可佔營建成本20%-30%，是佔比最大的項目，由於結構體工程中，鋼筋、模板和混凝土用量都很大，且一般廠商與上游鋼廠二個月訂一次約，鋼價上漲對推升營建成本，作用力將很明顯，估計從每噸2萬元飆升至3萬元時，反應在房屋每坪工程造價上的成本大約是4千元。 目前台北縣一般鋼筋混凝土大樓每坪造價已經從去年的6萬6千元漲到6萬8千元，台北市一般大樓造價也已漲到8萬元以上，豪宅因為基礎建築及裝修建材等級更高檔，造價超過20萬元的也不少。建材漲，房價也該漲，但目前成本拉高的是土地和基礎工程建材，裝修建材和人工漲幅還不大，所以房價要漲得合理，過度拉抬就說不過去了。 預售屋賣的是「未來的房價」，必須精細考量建材原物料價格上揚的因素，建商才不會血本無歸，這也是為什麼最近預售個案紛紛漲調價格的考量。 不過除了有條件炒作話題，競相喊價的台北市與台中市七期重劃區豪宅外，興建一般住宅的建商在營建成本上揚，房價不能喊得過高的情況下，還是感受不小的經營壓力。 現在有許多準備推出的新建案遲遲不敢訂價，就是考量到建材價格難以掌握。 |
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| 替代建材上場 注意權益保障 然而不行動也不是辦法，不少業者開始絞盡腦汁調整工法或建材，以便因應利潤縮水的預期。鋼價上漲，業者就利用一筆箍及鋼筋網等新工法，節省成本與時間；由於水泥和砂石漲價，砌磚造價從每立方公尺800元上漲到1300元，使用輕質混凝土砌造隔間牆逐漸流行。類似的替代工法及建材不勝枚舉。 但輕隔間隔音較差，如果搭配傳統夾板，廁所容易出現白華，而部分新工法和新建材多少還有實驗性質，我們寧可相信那些是好東西，但也要有承擔使用風險的心理準備。 如果建商考量建材成本，因而調整建材內容，合約書及當時的銷售資料都要保存下來，以便向建商爭取利益。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
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信義不動產研究室研究員李健銘分析，營建指數與房價指數有連動關係，營建指數為領先指標，合理情況下會先帶動預售房價，成屋價格也會受其遞延效應影響緩步上揚，可從2002年之後的對比關係看出端倪。2002年之前由於建商搶建，房價受市場餘屋太多等因素壓抑，對比關係較不明顯。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
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